В столице конец февраля, холодный и солнечный день. Влад Мустяца (Кишинёв, 1984), энергичный бизнесмен, возглавляющий Proimobil и North Bucharest Investments, приветствует нас в своём офисе. Прошёл всего месяц с тех пор, как North Bucharest Investments было признано лучшим агентством Румынии по версии CIJ Europe, и награда всё ещё висит на полке за его офисом. Для Влада Мустяцы это признание — не только личное достижение, но и триумф команд по обоим берегам Прута. Несмотря на нестабильность последних лет — от глобальной пандемии до войны на Украине, — директор Proimobil убеждён, что лучшие времена для рынка недвижимости ещё впереди.
История успеха Влада Мустяцэ началась в 2011 году, когда он был молодым, но уже успешным риелтором, создавшим прочную сеть клиентов по рекомендациям. В то время он работал в самом успешном агентстве недвижимости Кишинёва, но клиенты настаивали на том, чтобы иметь дело напрямую с ним, а не с агентством. «Я понял, что пришло время открыть свою компанию», — вспоминает он. Так родилась компания Proimobil.
ГОЛОВОКРУЖИТЕЛЬНЫЙ ПОДЪЕМ
За последующие годы Proimobil выросла из небольшой и энергичной команды в солидную компанию с 300 сотрудниками. Расширение происходило параллельно с бумом на рынке недвижимости в Кишинёве. В 2018 и 2019 годах рынок ознаменовался волной новых проектов благодаря запуску программы «Первый дом». И, несмотря на то, что пандемия затронула большинство секторов экономики, рынок недвижимости продолжал стремительно расти. Сегодня Proimobil — зрелый игрок на рынке с опытными менеджерами и агентами, которые уже более десяти лет заключают прибыльные сделки.
Но у предпринимателя были более амбициозные цели, чем просто локальный рост. В 2022 году он основал в Румынии компанию North Bucharest Investments, которая быстро вышла на динамичный рынок Бухареста. Всего за два года штат компании увеличился до 150 сотрудников, а в декабре 2024 года она получила награду CIJ Europe как лучшее агентство недвижимости в жилом секторе. «Вести бизнес в Румынии немного сложнее. Конкуренция жёсткая. Высокие операционные расходы требуют тщательного стратегического планирования», — объясняет Влад Мустяца. Однако он нашёл способы добиться успеха. Один из секретов успеха компании заключается в гибкости в отношениях с клиентами. «Мы подстраиваемся под их график, часто работая по вечерам и выходным», — говорит предприниматель.
УРОКИ РАЗВИТИЯ БУХАРЕСТА
Выход на румынский рынок укрепил стратегии Proimobil на внутреннем рынке. Влад Мустяца отмечает, что в Бухаресте команда Proimobil сосредоточилась на сегментах с высокой стоимостью, таких как апартаменты класса люкс и пентхаусы. Эта практика побудила команду в Молдове изучить аналогичные возможности в Кишинёве. Тем не менее, молдавский рынок остаётся уникальным: несмотря на меньшие размеры, в последние годы он принёс инвесторам отличную доходность. Предприниматель теперь применяет некоторые ценные уроки, полученные в Бухаресте, чтобы вывести Proimobil на более прибыльные ниши в Кишинёве. Однако он по-прежнему считает, что обе страны предлагают разные преимущества, и инвестиционный успех зависит от адаптации к уникальным особенностям каждого рынка.
Директор Proimobil сразу же отмечает, что цены на недвижимость в Кишинёве выросли на 35–40% с середины 2023 года — цифры, которые произвели бы фурор практически в любой другой европейской столице. Он объясняет это различными местными и международными факторами, но предупреждает, что столь впечатляющий рост вряд ли станет нормой в будущем. Тем временем, по его словам, цены в Бухаресте растут примерно на 10% в год. Этот рост может показаться скромным по сравнению с ростом цен в Кишинёве, но, тем не менее, он свидетельствует о значительном потенциале роста в румынской столице.
Постоянным препятствием на обоих рынках является отсутствие разрешений на строительство. Застройщики с трудом справляются со спросом, что неизбежно приводит к ещё большему росту цен. Однако, несмотря на эти ограничения, Влад Мустяцэ по-прежнему уверен, что Кишинёв достиг нового уровня зрелости, а Proimobil — идеальный партнёр для сопровождения инвесторов в таком динамичном секторе, как недвижимость.
ОКОЛО 1500 ЕВРО ЗА М² СРЕДНЯЯ ЦЕНА КВАРТИР В КИШИНЕВЕ
ВОЗМОЖНОСТИ С DUIUM НА РЫНКЕ МОЛДОВЫ
Отвечая на вопрос о наиболее перспективных инвестиционных возможностях в Республике Молдова, директор Proimobil упоминает пригородные земли на окраинах столицы. «Если сравнить с тем, что происходило вокруг Бухареста в 2006-2007 годах, то в Кишинёве ситуация похожая», — говорит он, вспоминая, как сельскохозяйственные угодья и заброшенные участки за пределами румынской столицы в одночасье превратились в многомиллионные объекты.
Молдавские инвесторы заметили текущий рост и начинают диверсифицировать свои портфели, приобретая недвижимость в обоих городах. Это разумный шаг, отмечает директор Proimobil, поскольку диверсификация рисков — ключевой аспект любой разумной инвестиционной стратегии. У Кишинёва и Бухареста есть свои преимущества, и Влад Мустяцэ настоятельно рекомендует диверсификацию.
В Молдове ещё одним фактором, поддерживающим спрос на жильё, является программа Prima Casă Plus. Значительная часть покупателей прибегает к ипотеке, а государство гарантирует до 70% некоторых кредитов. В результате растёт число домовладельцев, которые подпитывают спрос на рынке с ограниченным предложением. Естественно, покупатели хотят знать, какой тип жилья может принести наибольшую доходность. В Бухаресте Влад Мустяца отмечает, что пентхаусы и просторные квартиры с тремя или четырьмя спальнями стремительно растут в цене. В Кишинёве же, напротив, преобладают одно- и двухкомнатные квартиры. Сам директор Proimobil предпочитает инвестировать в «новостройки, как в центре, так и на окраинах», но при этом склонен выбирать квартиры чуть большей площади с большим количеством комнат, которые можно будет продать по более высокой цене после ввода здания в эксплуатацию.
ГЛАВНАЯ ПРОБЛЕМА СВЯЗАНА С ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВОМ И АРХИТЕКТУРНЫМИ НОРМАТИВАМИ ГОРОДА. ИЗМЕНЕНИЯ ВНЕСЕНЫ В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ, И ПОСЛЕ УТВЕРЖДЕНИЯ НОВЫХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ПЛАНОВ ПРОЦЕСС ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЙ, ВЕРОЯТНО, УСКОРИТСЯ.
ГЛОБАЛЬНЫЕ ГОРИЗОНТЫ ПРОТИВ ЛОКАЛЬНЫХ РЕАЛИЙ
Эксперты по недвижимости, вероятно, помнят энтузиазм агентств по отношению к Дубаю, ещё одному центру недвижимости, где Proimobil помогал клиентам приобретать недвижимость. Этот город в пустыне демонстрировал отличные результаты за последние два года, и клиенты Proimobil, купившие там недвижимость, выиграли от этого роста. Однако Дубай — это другой рынок: здесь выдаётся много разрешений на строительство, а цены растут не так агрессивно. «Если вы хотите более быстрого прироста капитала, рынки с ограниченным предложением, такие как Кишинёв, могут быть интереснее», — говорит Влад Мустяцэ.
На внутреннем рынке недвижимости уже маячат новые правила. С апреля 2025 года власти Молдовы запретят операции с наличными на сумму свыше 100 000 леев (около 5000 евро). Влад Мустяцэ считает, что влияние на сектор недвижимости будет минимальным, поскольку большинство сделок уже финансируется за счёт ипотечных кредитов или банковских переводов. «Это обсуждается уже много лет, и подавляющее большинство наших покупателей — серьёзные профессионалы с подтверждённым доходом», — говорит он.
По словам директора Proimobil, реальное влияние на рынок оказывает недавнее повышение базовой ставки Национальным банком Молдовы (НБМ), в результате чего в этом году она достигла 6,5%. Цены на энергоносители на фоне геополитической напряжённости вынудили НБМ ужесточить условия кредитования и бороться с инфляцией. Предприниматель признаёт, что это может сдержать спрос на ипотечные кредиты. Однако он считает, что спрос останется достаточно высоким, чтобы обеспечить инвесторам хорошую доходность.
В качестве иллюстрации предприниматель приводит в пример прошлогодние хорошие показатели в Кишинёве, где выросли как цены, так и объёмы сделок. Низкие процентные ставки и гибкие условия кредитования открыли двери многим покупателям, впервые приобретающим жильё, и эта тенденция сохранялась до начала 2025 года. Сейчас, в условиях более жесткой денежно-кредитной политики, стабилизация цен представляется вероятной, но резкого снижения, безусловно, не предвидится.
В МОЁМ ЛИЧНОМ ПОРТФЕЛЕ Я ОСНОВНЫМ ОБРАЗОМ ФОНДИРУЮ НА НОВЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСАХ, НО ВМЕСТО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕБОЛЬШИЕ КВАРТИРЫ Я ПРЕДПОЧИТАЮ БОЛЕЕ БОЛЬШИЕ. ПОСКОЛЬКУ ОНИ МЕНЕЕ РАСПРОСТРАНЕНЫ, СПРОС НА НИХ ВЫШЕ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ.
АКАДЕМИЯ PROIMOBIL: ПОВЫШЕНИЕ СТАНДАРТОВ В ОТРАСЛИ
Также действуют новые правила, регулирующие работу специалистов в этой сфере. В середине 2024 года законодатели внесли законопроект, направленный на повышение ответственности агентов по недвижимости, требующий официальной сертификации, налоговой прозрачности и публичного реестра сделок. Академия Proimobil, созданная задолго до этих законодательных изменений, может служить моделью для подготовки квалифицированных агентов. Влад Мустяцэ приводит интересный факт, подчёркивающий её значимость. «Бывший сотрудник Proimobil, прошедший обучение в нашей академии, теперь является одним из лучших агентов по недвижимости в Дубае. Он рассказал мне, что как минимум один или два из пяти лучших агентов в каждой крупной компании — выходцы из Молдовы, и многие прошли нашу программу обучения. Мы, сами того не желая, способствовали экспорту высококвалифицированной рабочей силы», — улыбается предприниматель.
СРЕДИ ОСНОВНЫХ АГЕНТСТВ В ДУБАЕ КАК МИНИМУМ ДВА ИЗ ПЯТИ ЛУЧШИХ АГЕНТОВ ИЗ МОЛДОВЫ, И БОЛЬШИНСТВО ПРОШЛО ЧЕРЕЗ ШКОЛУ PROIMOBIL.
ОБЕЩАНИЕ ПОСЛЕВОЕННОГО ВОССТАНОВЛЕНИЯ
Разговор неизбежно заходит о конфликте на Украине. Влад Мустяца предполагает, что после восстановления мира в Молдове может увеличиться спрос на логистику и коммерческую недвижимость. «В Украину потекут значительные средства на восстановление», — говорит он. Все эти деньги, товары и услуги, необходимые соседней стране, потребуют надежных транспортных и складских помещений. У Молдовы, находящейся по соседству, есть реальный шанс стать частью этой цепочки поставок. Румынские компании, отмечает Влад Мустяца, уже изучают рынок Кишинёва, ищут распределительные центры, маршруты поставок и местные партнерства — это сигнал для местных предпринимателей, что им следует искать новые возможности.
ЛИМИТ В 100 000 РОНОВ ДЛЯ ОПЕРАЦИЙ С НАЛИЧНЫМИ ПОСЛЕ 1 АПРЕЛЯ 2025 ГОДА
ЧТО НАС ЖДЕТ
В среднесрочной перспективе директор Proimobil прогнозирует замедление роста цен в Кишинёве, особенно после двух лет впечатляющего роста. Влад Мустяцэ признаёт, что вряд ли цены продолжат расти такими же стремительными темпами. Застройщикам стоит обратить внимание на исторический центр Кишинёва и планировать новые городские центры с адекватной инфраструктурой и долгосрочным видением.
Тем временем в Бухаресте на повестке дня стоит модернизация существующих систем и освоение неиспользуемых площадей за пределами оживлённого центра города. «Мы всё ещё не строим достаточно, чтобы удовлетворить спрос», — настаивает бизнесмен, снова упоминая о медленной выдаче разрешений. Тем не менее, привлекательность румынской столицы остаётся неизменной. Более того, размышляет он, дефицит предложения означает, что доходность инвестиций останется стабильной.
МЫ УВИДИМ РОСТ НОВЫХ ЖИЛЫХ ПРОЕКТОВ В ПРИГОРОДАХ, А ТАКЖЕ НОВЫХ КОММЕРЧЕСКИХ И ЛОГИСТИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ. Я УВЕРЕН, ЧТО КИШИНЕШ БУДЕТ БОЛЕЕ ГОРИЗОНТАЛЬНО РАЗВИВАТЬСЯ.
В неспокойное для Восточной Европы время Влад Мустяца сохраняет невозмутимость. Главный урок, который он извлёк из своего опыта, заключается в том, что рыночные потрясения – пандемии, войны, законодательные изменения – также могут создавать новые возможности для тех, кто распознаёт их на ранней стадии. Инвесторам, нацеленным на регион, совет прост: диверсифицируйте инвестиции, уделяйте внимание пригородам и будьте в курсе законодательных изменений. Предприниматель заключает, что на рынке много возможностей, нужно лишь действовать быстро и делать свою работу.
