Недвижимость по обоим берегам реки Прут

Попробовав несколько лет работы агентом по недвижимости, Влад Мустяца, привлеченный потенциалом этой отрасли, в 2011 году решил открыть собственное агентство недвижимости в Кишинёве, своём родном городе. Успех на соседнем рынке и растущий спрос на инвестиционные консультации в Румынии побудили его заняться местной недвижимостью, открыв в 2022 году агентство North Bucharest Investments. Каких успехов он добился за первые два года деятельности и какие законодательные изменения способствовали развитию компании?

В 2023 году группа North Bucharest Investments зарегистрировала более 400 сделок с недвижимостью в новых многоквартирных домах в северной части столицы. Только за последний год оборот компании вырос вдвое — с 20 до 42 миллионов леев», — говорит Влад Мустяца, основатель и генеральный директор North Bucharest Investments. По его словам, в этом году компания продемонстрировала рост на 25–30% в месяц. «Кроме того, наш портфель значительно вырос за последний год, набрав несколько десятков объектов недвижимости».

Группа North Bucharest Investments работает в сегменте элитной недвижимости в северной части Бухареста и, по словам основателя, инвестирует только в проекты, построенные застройщиками с положительной репутацией, и фокусируется на проектах, которые уже получили необходимые местные разрешения на строительство комплексов, что снижает риски срыва сроков или несоблюдения проекта. Группа не хочет рисковать проектами, находящимися на стадии строительства, из-за высокого риска, связанного с получением разрешений, а делает ставку на хорошо консолидированные проекты с хорошей репутацией, построенные из качественных материалов и расположенные в районах с многочисленной инфраструктурой, школами и магазинами. Наш портфель постоянно расширяется. У нас десятки проектов, как находящихся на стадии строительства, так и находящихся в процессе завершения или уже завершенных. Это объекты недвижимости в северной части столицы для клиентов с бюджетом от 60 000 евро и до 4 миллионов евро.

Инвестиции в недвижимость являются основным направлением деятельности группы, принесшим более 90% выручки в прошлом году. Брокерские услуги в сфере недвижимости — второе направление деятельности, развиваемое NBI с 2022 года с целью дальнейшей диверсификации инвестиционного портфеля и стимулирования роста оборота группы. «Дополнительные услуги, предлагаемые NBI в процессе сделки, играют важную роль в принятии оптимальных решений об инвестициях или приобретении недвижимости. Таким образом, группа компаний, специализирующаяся на недвижимости, предлагает клиентам как юридические консультации, так и услуги кредитного брокера, а также полное сопровождение сделки, что является большим плюсом для всех, кто ищет недвижимость, на протяжении всего процесса, вплоть до оформления документов».

Руководитель также отмечает, что North Bucharest Investments предлагает все необходимые услуги для успешной сделки: от финансового консалтинга до маркетинговых услуг по продвижению недвижимости. «Мы считаем, что каждый довольный клиент — это важнейшее звено нашего успеха, поэтому мы оказываем им постоянную поддержку и поддерживаем связь со всеми, кто переступает наш порог. Мы наращиваем свою экспертизу в этих областях, нанимая и обучая опытных специалистов по недвижимости, которые вносят свои знания и навыки в предлагаемые нами услуги».

Но что лежит в основе успешной сделки? «Успешная сделка с недвижимостью – это результат комплекса факторов. Важно предложение, особенно его разнообразие. Диверсифицированное и грамотно подобранное предложение недвижимости – ключ к удовлетворению различных потребностей и предпочтений клиентов. Широкий выбор вариантов даёт клиентам возможность выбрать объект, наилучшим образом соответствующий их потребностям и желаниям», – отвечает Влад Мустяца.

Если говорить о сделках для инвесторов, добавляет он, то для них важным элементом является прозрачный расчёт доходности – этап, включающий оценку затрат, потенциала роста стоимости и долгосрочной рентабельности объекта. «Мы считаем, что успешная сделка заключается в привлечении профессионалов из всех областей – от агентов по недвижимости до брокеров, юристов и финансовых консультантов. Важно отметить, что успешная сделка с недвижимостью – это та, которая отвечает всем потребностям и целям клиентов».

Модель Кишинёва, воспроизведенная в Бухаресте. Предприниматель рассказывает, что решение сделать ставку на недвижимость в 2011 году пришло после двухлетнего опыта работы агентом по продажам в сфере недвижимости, в ходе которого он приобрёл опыт и известность в этой отрасли. «Результаты, которых мне удалось достичь в продажах, значительно увеличили число моих клиентов, и я получил от них много и другие рекомендации. Это были главные аргументы, которые убедили меня в том, что попробовать себя в предпринимательстве и открыть свой бизнес в этой сфере, в которой я накопил опыт, будет правильным решением». И от простой мысли до действия был всего лишь шаг. «Начало моего пути в сфере недвижимости не было чем-то заранее продуманным или основанным на тщательном анализе. Первые шаги в моей карьере были спонтанными, и всё было продиктовано необходимостью найти работу. Благодаря быстрому развитию и освоению сферы недвижимости, я также обрёл уверенность и любовь к ней, что побудило меня продолжать этот путь и стремиться к дальнейшему развитию».

Крупнейшие проекты в портфолио компании:

YACHT Kid, UP SITE, NUSCO Imobiliara, High Garden East, Nusco Homes, Aviaţiei Tower, Avrig Park, Kempinski, Cellini Residences, CRYSTAL NORTH, Brick Lofts, Lago Residence, One United Properties, British Residence, Nobis Gardens, Medusa by Versace, One North Lofts, SUN Rebreanu, Iancu Nicolae Residence, 303 Siseşti, Habio, Cartierul Solar, Hils Brouner, North Bucharest Rent, Nature Residence, WIN Herăstrău, Residence 5, North Village Tunari, ONE Verdi Park, NORTHVIEW, My Place Residence, My Place North, iResidence, Laguna Residence, F-Zeen, INTERNI Villas, One Floreasca Towers, One High District, IQON, ARQA Jolie Village, Bellemonde. ONE Herăstrău Park, HERĂSTRĂU BOUTIQUE, NORTH Avenue, CITYMOOR, CONFORT NORD, MTM Residence, Pipera park, LUXURIA Residence, TEILOR Park, First Estate, Forest Villas Corbeanca, One Herăstrău Towers, H4L THE VILLAGE, Cloud 9 Residence

После того, как агентство недвижимости Pro Imobil, основанное им в 2011 году в Республике Молдова, стремительно развивалось и стало лидером рынка, решение о расширении в Румынию было также обусловлено большим количеством запросов на недвижимость в Румынии и постоянными запросами на инвестиционный консалтинг в Румынии. «Интерес молдавских клиентов к румынскому рынку был значительным, и мы пришли к выводу, что расширение бизнеса за Прутом, в Румынии, может стать хорошей стратегией развития». Выход компании на румынский рынок был постепенным, чтобы освоиться со всеми местными процедурами и соответствовать не только запросам из Республики Молдова, Мы работаем не только с недвижимостью в Бухаресте в Молдове, но и с запросами, поступающими напрямую от клиентов из Румынии. «Мы начали свою деятельность в Бухаресте в 2017 году с небольшой командой, сосредоточившись на инвестициях в проекты на севере столицы. Следующим шагом стало сотрудничество с местными агентствами, но, поскольку мы чувствовали необходимость в более оперативных действиях, следуя модели бизнеса в Кишинёве, в 2022 году мы решили напрямую предлагать консалтинговые услуги в сфере недвижимости, и так мы создали North Bucharest Investments», — рассказывает основатель.

По его словам, несмотря на то, что бизнес в Республике Молдова уже был хорошо развит и приобрел широкую известность, расширение в Румынии сопровождалось всеми сложностями, связанными с новым началом. «Хотя мы доминировали на рынке за рекой Прут, в Румынии мы начинали с нуля, поскольку здесь другой рынок, с другими концепциями и критериями выбора жилья. «Необходимо было сначала составить профиль румынского клиента, а затем объединить все наши стратегии и знания, чтобы внедрить в Румынии успешные механизмы, которые мы выстроили в Молдове».

Визитная карточка

• Влад Мустяца, основатель и генеральный директор North Bucharest Investments, Румыния, и Pro Imobil, Республика Молдова
• Родившийся в Кишинёве, женат и имеющий двоих детей, Влад Мустяца впервые проявил себя в спорте. Он был многократным чемпионом Молдовы по регби, занимал третье место на чемпионате Европы по регби и является мастером спорта международного класса.
• Он начал свою карьеру в бизнесе в 2011 году, основав собственное агентство недвижимости Pro Imobil, которое сегодня известно в Республике Молдова.
• В 2022 году он расширил свою деятельность на Румынию, где основал North Bucharest Investments (NBI);
• Предприниматель с более чем 13-летним опытом работы в сфере недвижимости, он начал свою деятельность в сфере недвижимости сразу после окончания школы, работая риелтором в Кишинёв;
• Он получил образование в области делового администрирования и менеджмента и свободно владеет четырьмя иностранными языками.

Результаты, несмотря на кризис. Расширение румынского рынка консалтинга в сфере недвижимости произошло в период перестройки экономики после пандемии COVID. Кроме того, Влад Мустяца отмечает, что 2022 год также стал годом трансформации и переосмысления желаний и ожиданий клиентов, и в 2022–2023 годах им пришлось столкнуться с многочисленными трудностями в секторе недвижимости Румынии, такими как высокая стоимость кредитования, высокая инфляция, опасения, связанные с войной, и плохие условия жизни.

экономики в целом. «Хотя мы только начинали работать на этой новой территории, нам удалось добиться результатов в рекордные сроки, благодаря прочным партнерским отношениям с самыми известными и надежными застройщиками. Нам удалось быстро закрепиться на румынском рынке и стать эталоном в своем сегменте. Качество и скорость нашей работы позволили нам удвоить оборот из года в год».

Темпы роста, как сообщается, были значительными. «Например, объявленное повышение НДС на 2024 год ускорило сделки с недвижимостью до конца 2023 года, а сокращение количества разрешений на строительство и выгодные условия кредитования поддержали спрос на существующую недвижимость».

Таким образом, продажи недвижимости значительно выросли во второй половине 2023 года, и особенно в последний месяц. Официальные данные, предоставленные 15 января Национальным агентством кадастра и рекламы недвижимости (ANCPI), добавляет он, подтверждают рост рынка, который также зафиксировала компания. «В декабре в столице зафиксирован рост продаж на 30% по сравнению с предыдущим месяцем. В декабре было совершено 15 454 сделки по сравнению с 11 916 в ноябре. В компании North Bucharest Investments также наблюдалась значительная динамика за этот период, и мы зафиксировали рост на 40% по сравнению с ноябрем. Наиболее активным с точки зрения продаж был северный район столицы, где преобладали инвесторы, покупающие недвижимость за счёт собственных средств».

Предвидя повышение НДС на четыре процентных пункта, которое должно было увеличить расходы в среднем более чем на 5000 евро, многие клиенты были мотивированы не откладывать решение о покупке недвижимости и хотели завершить покупки до вступления новой ставки в силу, сообщает он. «Кроме того, сокращение количества разрешений на новое строительство ограничило предложение, и в результате мы увидели рост спроса на существующую недвижимость. Ипотечные ставки также повлияли на продажи. Банки предлагали более низкие ставки по ипотечным кредитам, что сделало покупку недвижимости более доступной для покупателей. Такая банковская политика способствовала заключению большего количества сделок с недвижимостью».

Ожидания на обоих рынках схожи. Сравнивая местный рынок с соседним, на котором работает компания, предприниматель отмечает некоторые сходства и различия между инвесторами и клиентами в сфере недвижимости в Румынии и Республике Молдова. По его словам, главное сходство между двумя рынками заключается в высоком интересе к недвижимости. «И в Румынии, и в Молдове наблюдается высокий интерес к инвестициям в недвижимость, будь то жилье, земля или коммерческая недвижимость. На обоих берегах Прута люди хотят владеть домами, в которых живут, причём баланс больше склоняется в сторону Румынии, где практически каждый хочет быть собственником и иметь право собственности на недвижимость». Ещё одно сходство прослеживается в том, как люди ищут и узнают о стоимости недвижимости и о районе. «В Румынии и Молдове одинаково много клиентов, желающих инвестировать и получать хорошую прибыль после покупки, как за счёт перепродажи, так и за сдачу в аренду. Мы рады наблюдать ещё один интересный феномен. Покупатели в обеих странах пользуются услугами риелторов при покупке или продаже недвижимости, и довольно многие выполняют все процедуры самостоятельно».

Рассматривая различия, он подчёркивает, что в первую очередь необходимо учитывать экономику, поскольку экономики Румынии и Республики Молдова отличаются: у Румынии более сильная и диверсифицированная экономика, что влияет на динамику рынка недвижимости, продажи и способы реализации проектов. «Инфраструктура также является важным фактором. Она влияет не только на типы недвижимости, доступные для инвестиций и приобретения, но и на комфорт людей и их доступ к таким объектам инфраструктуры, как школы, детские сады, магазины и больницы».

Репутация застройщика и качество работ имеют решающее значение. Что касается критериев, учитываемых при выборе нового проекта, Влад Мустяца отмечает, что репутация застройщика и подрядчика, а также качество работ имеют решающее значение. «Мы очень избирательно и внимательно относимся ко всей истории застройщика, планам на будущее, установленным условиям сотрудничества, гибкости и выбираем проекты, отвечающие всем критериям качества. Нам нужен не просто большой портфель, мы уделяем большое внимание качеству портфеля». По его словам, North Bucharest Investments инвестирует и заключает партнёрские соглашения только в проекты, разработанные известными командами, которые предлагают…

целостность во всех проектах. «Кроме того, мы фокусируемся только на проектах, уже имеющих все разрешения на строительство. Мы делаем это, чтобы защитить клиентов от риска несоблюдения проектов и сроков, а с другой стороны, все эти детали очень важны для нашей репутации на рынке. Мы стремимся быть лидерами на рынке, основываясь на твердых принципах и качестве предлагаемых услуг».

Компания также подчеркивает, что не хочет рисковать, работая с проектами, находящимися на стадии строительства, поскольку они представляют высокий риск с точки зрения получения разрешений. «Портфель недвижимости North Bucharest Investments выходит на рынок с предложением, соответствующим текущим потребностям клиентов, с домами, расположенными в районах с хорошо развитой транспортной инфраструктурой, рядом с известными школами и самыми развитыми офисными районами».

Компания специализируется на элитных жилых проектах, расположенных в северной части Бухареста, поскольку такое расположение дает преимущество в привлечении клиентов и инвесторов. «Мы также анализируем, насколько хорош и надежен доход, который клиенты могут получить от своих инвестиций. Наши клиенты хотят не только хорошую прибыль, но и финансовую стабильность, поэтому мы выбираем самые безопасные и выгодно расположенные проекты в нашем портфеле».

Влад Мустяца отмечает, что, поскольку в портфеле North Bucharest Investments есть объекты недвижимости в северной части столицы, которая особенно привлекательна для молодых семей (средний возраст жителей составляет 38 лет), большинство покупателей состоят в браке, имеют высшее образование и работают в корпорациях на средних и высших руководящих должностях. «Основные профессиональные категории клиентов — IT-специалисты и специалисты в сфере финансов с ежемесячным доходом более 8000 леев. Мы также можем выделить отдельную категорию для тех, кто выбирает нашу недвижимость для инвестиций, и здесь мы выделяем две категории. Недвижимость в портфеле North Bucharest Investments ориентирована как на малых и средних инвесторов, приобретающих от 1 до 10 домов, так и на опытных инвесторов, которые ищут высокую доходность и эксклюзивные районы и продукты».

Еще одним элементом, характеризующим объекты недвижимости, предлагаемые компанией, является их рыночная привлекательность на всех стадиях развития. «В частности, мы ищем объекты, которые рассчитаны на успешную продажу как на этапе строительства, так и после завершения, что обеспечивает гибкость как для клиентов, желающих приобрести недвижимость для проживания, так и для инвесторов».

Кроме того, по его словам, жилые проекты, управляемые North Bucharest Investments, также должны соответствовать определенным требованиям: они должны отличаться высочайшим качеством дизайна, используемых материалов и предлагаемых удобств. «Мы хотим иметь возможность легко и быстро реагировать на все ожидания требовательного сегмента рынка».

Профиль клиента North Bucharest Investments:

• женат/замужем
• ищет недвижимость на севере столицы
• имеет высшее образование
• молодые семьи
• работает в корпорациях
• занимает средние и высшие руководящие должности
• основные профессии: IT-специалисты и специалисты в финансовой сфере
• ежемесячный доход: >8000 леев
• средний возраст жителей: 38 лет

Сила примера. Чтобы оперативно реагировать на многочисленные запросы и справляться со всеми запросами на приобретение, сделку и брокерские услуги в сфере недвижимости, группа North Bucharest Investments за последний год стремительно расширила свою команду, достигнув почти 100 сотрудников и помощников.

Говоря о том, как он управляет своей командой, предприниматель считает, что сила примера – двигатель любой компании, поэтому он уделяет особое внимание организации и постоянному участию во всех отделах и во всех действиях, важных для бесперебойной работы. «Также очень важно, как чувствуют себя сотрудники, ведь довольный человек, в свою очередь, привлечёт других людей, заинтересованных в работе команды, а также потенциальных партнёров, желающих увеличить свой доход. Мы предлагаем постоянное обучение и поддержку карьерного роста. Учитывая большое количество сделок, нам также удаётся генерировать постоянный и даже значительный доход для тех, кто работает эффективно и участвует в нашей команде».

По его мнению, для успеха в сфере недвижимости важно иметь команду с отличными коммуникативными навыками, поскольку полное понимание сути сделок с недвижимостью необходимо как клиентам, так и агентам. «Бизнес в сфере недвижимости должен быть основан на информации – сотрудники должны быть профессионалами и хорошо знать рынок недвижимости, от текущих тенденций до профилей клиентов и даже уметь прогнозировать его развитие. И наконец, профессиональные знания.

Финансовые услуги также должны включать в себя знание действующих нормативных актов и законов».

«Понимание действующих правовых норм, финансовых изменений и маркетинговых стратегий помогает принимать обоснованные решения и избегать ошибок. В этой отрасли также необходима широкая сеть контактов, а также участие в сетевых мероприятиях и активное участие в жизни сообщества, чтобы иметь доступ к максимально возможному числу потенциальных клиентов и инвесторов. Любому начинающему молодому человеку важно знать, что сфера недвижимости предлагает прекрасные возможности для роста и успеха».

Ещё одно качество для этого бизнеса — эмпатия, добавляет Влад Мустяца, имея в виду способность агентов понимать потребности и проблемы клиентов и реагировать на них. «Эмпатия способствует построению доверительных отношений с клиентами. Успех в сфере недвижимости дается нелегко, он требует упорства и способности адаптироваться к трудностям и неудачам».

Главный совет, который предприниматель дал бы молодым людям, желающим заняться предпринимательством и выбравшим сферу недвижимости, — это сначала вложить время и силы в обучение. Он отмечает, что необходимы глубокие знания рынка, его развития, опасностей и возможностей, динамики цен и тенденций, и что только благодаря информации и чуткому использованию информации можно выстроить отношения с клиентами и достичь результатов. «С другой стороны, понимание действующего законодательства, финансовых тенденций и маркетинговых стратегий помогает принимать обоснованные решения и избегать ловушек. В этой отрасли также необходима хорошая сеть контактов, а также участие в сетевых мероприятиях и активное участие в жизни сообщества, чтобы получить доступ к максимально возможному числу потенциальных клиентов и инвесторов. Любому начинающему молодому человеку важно знать, что сфера недвижимости предлагает огромные возможности для роста и успеха».

Число инвесторов с бюджетами от 100 000 до 500 000 евро растёт. Специалисты North Bucharest Investments прогнозируют, что в 2024 году активность на рынке жилой недвижимости останется высокой, а количество сделок продолжит расти. «Мы наблюдаем тенденцию в сфере жилой недвижимости в нашем портфеле, заключающуюся в росте интереса к покупке недвижимости со стороны инвесторов со средним и высоким бюджетом. Число инвесторов с бюджетами от 100 000 до полумиллиона евро растёт. Это те инвесторы, которые видят положительную динамику рынка и доходность недвижимости, и планируют повторные сделки в течение следующих 12–18 месяцев».

В среднесрочной перспективе компания планирует и дальше расширять свой портфель и деятельность в Бухаресте и Румынии, как на местном рынке, так и в других крупных городах со значительным потенциалом роста в сфере недвижимости, как в сфере жилой недвижимости, так и в сфере инвестиций, приносящих хорошую прибыль. «Мы видим очень хороший рынок недвижимости в таких городах, как Брашов, Яссы и Констанца, которые уже пользуются спросом у переселенцев, туристов и инвесторов. Однако мы также следим за развитием событий на западе страны и не исключаем города Тимишоара и Орадя, которые уже продемонстрировали значительный прогресс в сфере жилой недвижимости и предлагают первоклассные проекты, привлекательные для инвестиций, приносящих хорошую прибыль».

Предприниматель хочет, чтобы основанная им компания заняла лидирующие позиции на местном рынке как по размеру, так и по известности в своей нише.