Цены на жильё в Бухаресте остаются значительно ниже, чем в Варшаве, Праге и Будапеште, хотя экономика Румынии демонстрировала один из самых сильных темпов роста в Центральной и Восточной Европе за последнее десятилетие. Политическая нестабильность и сложности с получением разрешений замедлили активность рынка, но многие инвесторы продолжают считать румынскую столицу одной из самых перспективных площадок для долгосрочных инвестиций в жилую недвижимость.
В интервью CIJ EUROPE Влад Мустяцэ, генеральный директор North Bucharest Investments, отмечает, что сочетание доступных цен, развивающейся инфраструктуры и сокращающегося предложения нового жилья формирует условия для нового этапа роста рынка. По его словам, Бухарест входит в число самых безопасных и доступных столиц Европы, а иностранные инвесторы нередко удивляются качеству города, особенно в северной части, где реальный уровень экономического развития выше, чем предполагают текущие цены.
Разрыв в ценах с Прагой и Варшавой, где стоимость премиальной недвижимости во многих локациях превышает 5000 евро за кв. м, по мнению Мустяцэ, говорит о том, что рынок Бухареста ещё не отразил свои фундаментальные показатели. Он советует инвесторам сравнивать Бухарест не с текущим состоянием этих городов, а с тем, какими они были 10-15 лет назад.
Покупатели в режиме ожидания
Одна из характерных черт текущего рынка - растущий разрыв между спросом и реальным числом сделок. У многих местных покупателей есть средства, но они откладывают решение из-за политической неопределённости. Мустяцэ предупреждает, что после восстановления доверия часть отложенного спроса может вернуться на рынок одновременно, создав дополнительное давление на и без того ограниченное предложение.
Дефицит предложения - главная тема рынка
По словам Мустяцэ, задержки с разрешениями и градостроительные ограничения, о которых предупреждали ещё несколько лет назад, сегодня действительно приводят к нехватке новых проектов, особенно в 1 и 2 секторах города. Существующие новостройки продолжают привлекать покупателей, тогда как будущий портфель проектов остаётся ограниченным, что исторически способствовало поддержанию цен даже при снижении активности сделок.
Три перспективные локации
Мустяцэ выделяет три зоны с инвестиционным потенциалом: район Fabrica de Glucoză, где конкуренция между девелоперами создала привлекательные цены; коридор шоссе Pipera между Promenada и Pipera, где конкурируют несколько крупных проектов; и район Iancu Nicolae - устоявшуюся семейную локацию, спрос в которой поддерживается близостью международных школ.
Инфраструктура может изменить север Бухареста
Продление линии метро M6 до аэропорта Отопень и развитие кольцевой дороги A0 должны существенно изменить транспортную связанность агломерации во второй половине десятилетия. По мнению Мустяцэ, такие территории, как Voluntari, Otopeni и северные районы județul Ilfov, сегодня недооценённые из-за неразвитой инфраструктуры, могут стать значительно ближе к городу и сократить разрыв в ценах с соседними районами Бухареста.
Институциональный капитал пока в стороне
Крупные институциональные инвестиции в Румынии остаются ограниченными по сравнению с Польшей или Чехией, во многом из-за геополитической неопределённости, связанной с войной в соседней Украине. Тем не менее Мустяцэ считает, что эта осторожность создала возможность: когда крупные фонды вернутся на рынок, они найдут доходность, которой уже сложно добиться в Западной Европе. Он ожидает, что институциональный интерес будет сосредоточен на покупке целых жилых комплексов, проектах доходной аренды и альтернативных сегментах, таких как студенческое жильё.
Рынок становится более зрелым
Девелоперы всё активнее инвестируют в энергоэффективные здания, общественные пространства и инфраструктуру - школы, детские сады, медицинские и торговые объекты в составе жилых комплексов. По словам Мустяцэ, покупатели сегодня хотят не просто квартиру, а полноценное сообщество, что отражает общее повышение зрелости рынка, где качество и индивидуальность проекта становятся не менее важны, чем локация.
Перспективы
Несмотря на политическую неопределённость, структурные тенденции - ограниченное предложение, рост инвестиций в инфраструктуру и повышение качества проектов - формируют основу для нового цикла роста. По мнению Мустяцэ, при дальнейшем развитии инфраструктуры Бухарест способен превратиться в один из ведущих региональных центров бизнеса, технологий и качества жизни.
