Sfaturi de investiții de la antreprenorul care a cucerit două piețe imobiliare

E sfârșit de februarie în capitală, o după-amiază rece și însorită. Vlad Musteață (Chișinău, 1984), energicul om de afaceri de la cârma Proimobil și North Bucharest Investments, ne întâmpină la sediul său. A trecut doar o lună de când North Bucharest Investments a fost desemnată cea mai bună agenție din România de către CIJ Europe, iar premiul încă strălucește pe un raft din spatele biroului său. Pentru Vlad Musteață, această recunoaștere nu e doar o realizare personală, ci și un triumf pentru echipele de pe ambele maluri ale Prutului. În ciuda turbulențelor din ultimii ani – de la pandemia globală la războiul din Ucraina, directorul Proimobil este convins că cele mai bune zile pentru piața imobiliară abia urmează.

Povestea de succes a lui Vlad Musteață începe în 2011, când era un agent imobiliar tânăr, dar prosper deja, care își construise o rețea solidă de clienți bazată pe recomandări. La acea vreme, el lucra pentru cea mai de succes agenție imobiliară din Chișinău, însă clienții insistau să trateze direct cu el, mai degrabă decât cu agenția. „Mi-am dat seama că a venit timpul să-mi deschid propria companie”, își amintește el. Astfel, a luat naștere Proimobil.

ASCENSIUNE VERTIGINOASĂ

În anii care au urmat, Proimobil a crescut de la o echipă mică și îndrăzneață la o companie solidă, cu 300 de angajați. Expansiunea a mers mână în mână cu boom-ul imobiliar din Chișinău. Piața a cunoscut un val de proiecte noi în 2018 și 2019, odată cu lansarea programului Prima Casă. Și, deși pandemia a zguduit majoritatea sectoarelor economiei, imobiliarele au continuat să crească vertiginos. Astăzi, Proimobil este un jucător matur pe piață, cu manageri și agenți experimentați care încheie tranzacții profitabile de mai bine de un deceniu.

Antreprenorul avea însă în vizor obiective mai ambițioase decât creșterea locală. În 2022, el a pus bazele North Bucharest Investments în România, extinzându-se rapid pe piața dinamică din București. În doar doi ani, compania a ajuns la 150 de angajați, iar în decembrie 2024, a obținut premiul CIJ Europe pentru cea mai bună agenție imobiliară în sectorul rezidențial. „A face business în România este un pic mai dificil. Concurența este acerbă. Costurile operaționale mai mari necesită o planificare strategică atentă”, explică Vlad Musteață. Totuși, el a găsit modalități de a performa. Unul din secretele reușitelor companiei constă în flexibilitatea în relația cu clienții. „Ne adaptăm programului lor, lucrând adesea seara și în weekend”, spune antreprenorul.

LECȚII DIN DEZVOLTAREA BUCUREȘTIULUI

Extinderea în România a îmbunătățit strategiile Proimobil pe piața de acasă. Vlad Musteață menționează că, în București, echipa Proimobil s-a concentrat puternic pe segmente de mare valoare, cum ar fi apartamentele de lux și penthouse-urile. Această practică a determinat echipa din Republica Moldova să exploreze oportunități similare și în Chișinău. Totuși, piața din Moldova rămâne distinctă – deși mai mică, ea a oferit randamente excelente investitorilor în ultimii ani. Antreprenorul aplică acum o parte din lecțiile valoroase învățate la București pentru a propulsa Proimobil spre nișe mai profitabile în Chișinău. Totuși, el crede în continuare că ambele țări oferă avantaje diferite, iar succesul investițional ține de adaptarea la caracteristicile unice ale fiecărei piețe.

Directorul Proimobil subliniază prompt că prețurile proprietăților din Chișinău au crescut cu 35-40% de la jumătatea anului 2023 – cifre care ar face valuri în aproape orice altă capitală europeană. El atribuie acest lucru diverșilor factori locali și internaționali, dar avertizează că este puțin probabil ca astfel de creșteri spectaculoase să devină normă pe viitor. Între timp, spune el, prețurile în București au crescut cu aproximativ 10% pe an. Această creștere poate părea modestă în comparație cu aprecierile din Chișinău, dar sugerează totuși un potențial de expansiune deloc neglijabil în capitala României.

Un obstacol recurent pe ambele piețe este insuficiența autorizațiilor de construcție. Dezvoltatorii încearcă din răsputeri să țină pasul cu cererea, ceea ce duce inevitabil la creșterea și mai mare a prețurilor. Totuși, în ciuda acestor constrângeri, Vlad Musteață rămâne încrezător că Chișinăul a atins un nou nivel de maturitate și că Proimobil este partenerul ideal pentru a ghida investitorii într-un sector atât de dinamic precum cel imobiliar.

CCA 1500 DE EURO PER M² PREȚUL MEDIU AL APARTAMENTELOR ÎN CHIȘINĂU

OPORTUNITĂȚI CU DUIUMUL PE PIAȚA DIN MOLDOVA

Întrebat despre cele mai promițătoare oportunități de investiții în Republica Moldova, directorul Proimobil menționează terenurile suburbane de la periferia capitalei. „Dacă e să comparăm cu ce s-a întâmplat în preajma Bucureștiului în 2006-2007, suntem într-o situație similară în Chișinău”, spune el, amintind cum terenurile agricole și parcelele neglijate din afara capitalei României s-au transformat peste noapte în dezvoltări de milioane de euro.

Investitorii moldoveni au luat act de creșterea actuală și încep să-și diversifice portofoliile achiziționând proprietăți în ambele orașe. Este o mișcare deșteaptă, notează directorul Proimobil – dispersarea riscurilor este aspectul cheie al oricărei strategii solide de investiții. Chișinăul și Bucureștiul au fiecare propriile avantaje și Vlad Musteață recomandă cu fermitate diversificarea.

În Moldova, un alt factor care susține cererea pe rezidențial este programul Prima Casă Plus. O proporție semnificativă de cumpărători apelează la credite ipotecare, iar statul garantează până la 70% din anumite împrumuturi. Rezultatul este o categorie tot mai largă de proprietari care alimentează cererea pe o piață cu ofertă limitată. Firește, cumpărătorii vor să știe ce tip de locuințe poate aduce cel mai mare randament. În București, Vlad Musteață observă că penthouse-urile și unitățile spațioase cu trei sau patru dormitoare se apreciază rapid. În Chișinău, în schimb, apartamentele cu unul sau două dormitoare domină interesul cumpărătorilor. Personal, directorul Proimobil preferă să investească în „blocuri de apartamente nou construite, atât în centru, cât și în suburbii”, dar tinde să aleagă configurațiile puțin mai mari, cu mai multe camere, care pot fi vândute la prețuri premium atunci când clădirea este dată în exploatare.

PROBLEMA PRINCIPALĂ ȚINE DE URBANISM ȘI DE REGLEMENTĂRILE ARHITECTURALE ALE ORAȘULUI. ÎN PREZENT, SUNT ÎN CURS MODIFICĂRI, IAR ODATĂ CE NOILE PLANURI URBANISTICE VOR FI APROBATE, ESTE PROBABIL CA PROCESUL DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIILOR SĂ ACCELEREZE

ORIZONTURI GLOBALE VS. REALITĂȚI LOCALE

Observatorii avizați ai pieței imobiliare își amintesc, probabil, de entuziasmul agențiilor pentru Dubai, un alt focar imobiliar, unde Proimobil a ajutat clienții să achiziționeze proprietăți. Orașul din deșert a performat excelent în ultimii doi ani, iar clienții Proimobil care au cumpărat acolo au beneficiat de această apreciere. Totuși, Dubaiul e un alt tip de piață: se eliberează multe autorizații de construcții, iar prețurile nu cresc la fel de agresiv. „Dacă vrei o apreciere mai rapidă a capitalului, piețele cu ofertă limitată, precum Chișinăul, pot fi mai interesante”, spune Vlad Musteață.

Pe piața de acasă, la orizont, se profilează noi reglementări. Începând cu aprilie 2025, autoritățile moldovenești vor interzice tranzacțiile în numerar care depășesc 100 mii de lei (aproximativ 5000 de euro). Vlad Musteață consideră că impactul asupra sectorului imobiliar va fi minim, deoarece majoritatea tranzacțiilor sunt deja finanțate prin credite ipotecare sau transferuri bancare. „Se discută de ani de zile despre asta, iar marea majoritate a cumpărătorilor noștri sunt profesioniști serioși, cu venituri dovedite”, spune el.

Ceea ce influențează cu adevărat piața, în opinia directorului Proimobil, sunt majorările recente ale ratei de bază de către Banca Națională a Moldovei (BNM), care au dus rata la 6,5% în acest an. Prețurile la energie, pe fundalul tensiunilor geopolitice, au determinat BNM să înăsprească condițiile de creditare și să combată inflația. Acest lucru ar putea tempera apetitul pentru credite imobiliare, recunoaște omul de afaceri. Totuși, el crede că cererea va rămâne suficient de robustă pentru a asigura randamente bune investitorilor.

Pentru a ilustra acest aspect, antreprenorul face referire la cifrele solide de anul trecut din Chișinău, unde atât prețurile, cât și volumele tranzacțiilor au crescut. Dobânzile scăzute și creditarea flexibilă au deschis ușa pentru mulți cumpărători aflați la prima achiziție, iar acest impuls s-a menținut până la începutul lui 2025. Acum, cu o politică monetară mai restrictivă, o stabilizare a prețurilor pare probabilă, dar nicidecum o scădere bruscă.

ÎN PORTOFOLIUL MEU PERSONAL, MĂ CONCENTREZ ÎN PRINCIPAL PE DEZVOLTĂRI REZIDENȚIALE NOI, DAR, ÎN LOC SĂ INVESTESC ÎN APARTAMENTE MAI MICI, PREFER UNITĂȚI CEVA MAI MARI. DEOARECE SUNT MAI PUȚIN COMUNE, CEREREA ESTE MAI MARE CÂND CLĂDIREA ESTE FINALIZAT

ACADEMIA PROIMOBIL: RIDICÂND STANDARDELE ÎN ÎNTREAGA INDUSTRIE

Există, de asemenea, noi reguli care reglementează activitatea profesioniștilor din domeniu. La mijlocul anului 2024, parlamentarii au introdus un proiect de lege menit să sporească responsabilitatea agenților imobiliari, impunând certificarea oficială, claritate fiscală și un registru public al tranzacțiilor. Academia Proimobil, lansată cu mult înainte de aceste mișcări legislative, ar putea servi drept model pentru formarea agenților calificați. Vlad Musteață povestește un fapt divers care subliniază impactul acesteia. „Un fost angajat Proimobil, instruit de academia noastră, este acum unul dintre cei mai buni agenți imobiliari din Dubai. El mi-a relatat că cel puțin unul sau doi dintre primii cinci agenți de la fiecare companie importantă de acolo provin din Moldova, iar mulți au trecut programul nostru de instruire. Am contribuit, fără să vrem, la exportul forței de muncă înalt calificate”, zâmbește antreprenorul.

ÎN CADRUL PRINCIPALELOR AGENȚII DIN DUBAI, CEL PUȚIN DOI DINTRE PRIMII CINCI AGENȚI SUNT DIN MOLDOVA – ȘI MAJORITATEA AU TRECUT PRIN ȘCOALA PROIMOBIL.

PROMISIUNEA RECONSTRUCȚIEI POSTBELICE

Conversația se îndreaptă inevitabil către conflictul din Ucraina. Vlad Musteață presupune că, odată ce pacea va fi restabilită, Republica Moldova ar putea înregistra o creștere a cererii de logistică și proprietăți comerciale. „Multe fonduri pentru reconstrucție vor intra în Ucraina”, susține el. Toți acei bani și bunurile, dar și serviciile de care va avea nevoie țara vecină vor necesita transport fiabil și spații de depozitare. Republica Moldova, fiind chiar alături, are o șansă reală de a face parte din acest lanț de aprovizionare. Companiile din România, observă Vlad Musteață, deja prospectează piața din Chișinău, căutând centre de distribuție, rute de aprovizionare și parteneriate locale – un semnal pentru antreprenorii locali să fie atenți la noi oportunități.

100 000 DE LEI LIMITA PENTRU TRANZACȚIILE ÎN NUMERAR DUPĂ 1 APRILIE 2025

CE NE AȘTEAPTĂ

Pe termen mediu, directorul Proimobil prevede o temperare a scumpirilor din Chișinău, mai ales după doi ani de creșteri spectaculoase ale prețurilor. Este puțin probabil ca prețurile să continue să crească în același ritm spectaculos, recunoaște Vlad Musteață. Dezvoltatorii ar face bine să privească dincolo de nucleul istoric al Chișinăului și să planifice noi centre urbane cu infrastructură adecvată și o viziune pe termen lung.

În București, între timp, la ordinea zilei sunt modernizarea sistemelor existente și valorificarea zonelor neexploatate din afara centrului aglomerat al orașului. „Încă nu construim suficient pentru a satisface cererea”, insistă omul de afaceri, menționând din nou ritmul lent al eliberării autorizațiilor. Cu toate acestea, atractivitatea capitalei românești rămâne neștirbită. Ba mai mult, reflectează el – penuria de ofertă înseamnă că randamentele investițiilor vor rămâne solide.

VOM VEDEA O CREȘTERE A PROIECTELOR REZIDENȚIALE NOI ÎN SUBURBII, ALĂTURI DE NOI SPAȚII COMERCIALE ȘI LOGISTICE. CA ȘI DIRECȚIE, CRED CĂ CHIȘINĂUL VA CREȘTE MAI MULT PE ORIZONTALĂ

Într-o perioadă tumultuoasă pentru Europa de Est, Vlad Musteață rămâne impasibil. Principala lecție care reiese din experiența sa este că șocurile pieței – pandemii, războaie, schimbări legislative – pot crea, de asemenea, noi oportunități pentru cei care le identifică din timp. Pentru investitorii care țintesc regiunea, sfatul este simplu: diversificați, fiți atenți la suburbii și rămâneți informați despre climatul legislativ. Există o mulțime de oportunități pe piață, conchide antreprenorul, trebuie doar să vă mișcați rapid și să vă faceți temele de acasă.